EMLAK ALIM-SATIM VE TAPU İŞLEMLERİ

İSTENİLECEK BELGELER:

 

• Satılması istenen gayrimenkule ait varsa tapu senedi, yoksa gayrimenkulün ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı

• Satıcı ve alıcıların fotograflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6x 4 cm büyüklüğünde vesikalık fotografları

• İşlem tarafların temsilcilerinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb. ) ile temsilcinin fotograflı nüfus cüzdanı ile 1 adet vesikalık fotografı.

• İşlem tüzel bir kişi adına yapılıyor ise tüzel kişinin gayrimenkulün tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi

• Satıcı ve alıcının vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge

• Gayrimenkulün niteliği bina ise Deprem Sigortası aranır.

  

 

 

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ:

 

• Satış işleminin tapu siciline tescili için, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20.a pozisyonu uyarınca genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenecek yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden ) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcıdan ayrı ayrı, binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

• Döner Sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

• Ayrıca gayrimenkulün varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.

• Veraset ve intikal vergisi ilişiği olup olmadığını anlamak için, satıcının bu gayrimenkulü bağış veya intikal gibi bedelsiz bir şekilde iktisap edip etmediğine bakılır. Bedel ödemeden iktisap etmiş ise vergi dairesinden veraset ve intikal vergisi kesildiğine veya bu vergiden muaf olduğuna dair yazı getirmesi istenir.

 

  

 

İŞLEM SÜRECİ:

 

• Gayrimenkul sahibi, yapmak istediği işlem için önce Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gerekli belgelerle başvurur.

• Tapu Sicil Müdürü talebin bizzat hak sahibinden geldiğini belirledikten sonra başvuru fişini düzenleyerek işlemi ilgili memura havale eder.

• İlgili memur, ibraz edilen belgeleri, tapu sicilini vs. inceleyerek, işlemin yapılmasından kanunen bir sakınca ve eksik belge olmadığını tespit ettiği taktirde, gereken tapu harcını hesaplayarak T.C. Ziraat Bankası’na yatırılmak üzere tahakkuk makbuzunu talep sahibine verir.  Döner sermaye makbuzunu keserek tahsil eder.

• Tapu harcının bankaya yatırılıp makbuzunun memura ibrazından sonra, işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmesi gerekiyorsa (örnek satış senedi ) düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürü’nün huzurunda taraflara okunur, bir isteklerinin olup olmadığı , satıcının parasını alıp almadığı sorulur.  Tarafların rızasıyla resmi senet imzalanır.  Resmi senedin alt kısmında isimlerin yazılı olduğu yere taraflar kendi el yazılarıyla “okudum” diye yazar ve imzalar.

• Ayrıca karşı tarafın fotografının üzerine açıktan başlayıp fotografın üzerine gelecek şekilde imza atarlar.  Okuma yazma bilmeyenlerin olması halinde, resmi senet yüksek sesle okunur.  Okundu ibaresi yazılarak şahsın parmak izi alınır veya mühürü basılır.  Bu durum, iki tanığa tasdik ettirilir.  Onların da imzaları alınır.  Tapu Sicil Müdürü’nün kontrol ve imzası da tamamlandıktan sonra, işlemin niteliğine göre (tapu senedi, ipotek belgesi vb. ) belgesi hak sahibine verilir.   

EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların, gayrimenkulü aldıkları yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamelerini vermeleri zorunludur. Buna göre örneğin Ocak 2001’de gayrimenkul alanların en geç 31 Aralık 2001 tarihine kadar emlak vergisi beyannamelerini verirler. (EVK md. 23/c ). Emlak vergileri ise gayrimenkulün alındığı tarihi izleyen yılda ödenmeye başlanır. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödemekle yükümlüdür. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren “üç ay” içerisinde verilmesi gerekmektedir. (EVK md.23 )
 

EMLAK ALIM MALİYETLERİ:

• Emlak alım satımında harç, satış bedeli asgari beyan değerinin altında olmamak kaydı ile alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı satış bedelinin % 1.5’ dir.

• Emlak alım satımda son düzenlemelerde afet konutlarında ve 1. ve 2. derece eski eser binaların satışında harç muafiyeti vardır.

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile hisse devrinde normal satışlar gibi satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı % 1.5 oranında harç öderler.

• Bağışta tapu harcı binde 54’tür. Ancak bağışta tapu harcı dışında intikal vergisi ödenmesi de söz konusudur.

• Ölünceye kadar bakma akdinde tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı % 1.5’tir.

• İntifa hakkının devrinde tapu harcı, devir alan için % 1.5’tir. İntifa hakkının devrinde satış bedeli, vergi değerinin 2/3’ünden fazla olamaz.

• İpotek tesisinde tapu harcı ipotek miktarı üzerinden binde 3.6’dır.

• Vasiyet işlemlerinde tapu harcı binde 9’dur.